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新政下五城市土地狀況

2009/3/13 23:44:17

北京：將對閑置土地進(jìn)行清理
　　北京市土地利用事務(wù)中心副主任李勁松表示，北京市房地產(chǎn)市場近年來一直保持著穩(wěn)定的發(fā)展。包括這次七部委穩(wěn)定房價文件下發(fā)以后，對北京房地產(chǎn)市場的影響相對其他城市來說比較平穩(wěn)，一至四月份的房價變化與前年度相比沒有出現(xiàn)特別大的波動，這和北京市的房價本身由房屋實(shí)質(zhì)價值作支撐相關(guān)，另外和以自住型為主體的購房人群組成相關(guān)，而且北京市的土地供應(yīng)隨著市場的發(fā)展而調(diào)節(jié)，一定程度上保證了市場需求。
　　關(guān)于土地集約利用方面，李勁松表示，北京市下一步將對開發(fā)商的土地采取一些措施，一方面加大對閑置土地的清理力度，另外政府也會通過各種途徑正確引導(dǎo)原來供應(yīng)土地及時轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)需求。

　　上海：過熱現(xiàn)象得到控制
　　針對地價上漲的原因，上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會副會長兼秘書長楊國誠解釋為，一方面房價上漲帶動了地價的變化，同時城市拆遷費(fèi)用的上漲以及土地供需中存在的問題也導(dǎo)致了地價的變化。他還透露，上海市政府近期將對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，住宅用地方面將以配套商品房和中低價商品房建設(shè)用地為主，這些措施的實(shí)施會對地價的上升有一定抑制作用。
　　據(jù)統(tǒng)計，2003年上海商業(yè)地價比2002年增加了6.6％，2004年比2003年增長了9.6％，而今年二季度商業(yè)地價增加了1％左右。住房方面的土地指數(shù)變化也較快，2005年一季度增長了24％，而進(jìn)入今年第二季度以后，上漲幅度保持在0.8％左右。
　　楊國誠介紹，自2002年開始上海的房價和地價逐漸上升，2005年上海房地產(chǎn)市場引起了各方面的普遍關(guān)注，成為全國房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)。而2005年一季度以后，國家以及上海各個部門加大了對房地產(chǎn)價格的調(diào)整力度，房價升幅逐步得以減緩。今年二季度部分?jǐn)?shù)據(jù)出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。他說，從目前來看，上海房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象得到了控制。自調(diào)控以來上海的房地產(chǎn)開發(fā)投資額放緩、供求矛盾得到改善、價格漲幅回落、房貸增幅也出現(xiàn)了下滑。
　　楊國誠介紹，上海2004年開發(fā)投資額為236億元，相比去年同期增長了25％，但是這個增幅不僅低于全國27.8％的水平，而且下降了8.7個百分點(diǎn)。今年四月份的數(shù)據(jù)顯示，投資額為110億元，同比回落了1.26%。
　　2005年1至3月份房產(chǎn)部門批準(zhǔn)的預(yù)售面積是109萬平方米，登記預(yù)售的面積是510萬平方米，供求比例為1：1.17。但是四月份批準(zhǔn)預(yù)售的面積是236萬平方米，登記面積只有190萬平方米。

　　重慶：加大中低檔房土地供應(yīng)量
　　重慶市國土資源和房屋管理局土地利用處處長黃強(qiáng)表示，近幾年重慶的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與全市固定資產(chǎn)投資增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資比重，房價增長和城鎮(zhèn)居民收入增長，商品房市場供應(yīng)、結(jié)構(gòu)與消費(fèi)需求四個方面的基本協(xié)調(diào)。
　　黃強(qiáng)介紹，近期國家穩(wěn)定房價的政策出臺后，重慶市也出臺了七方面相關(guān)措施：增加中低檔房的土地供應(yīng)量；加大廉租適用房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量；完善信息管理制度；加強(qiáng)房屋轉(zhuǎn)讓方面的管理；適當(dāng)控制拆遷規(guī)模，避免大面積拆遷帶來被動需求的增加；建立規(guī)范制度，打擊虛假廣告、違規(guī)放號等行為；加大土地的跟蹤管理；對大宗土地供應(yīng)實(shí)行審批制。
　　同時黃強(qiáng)介紹，重慶是一座新興的二元結(jié)構(gòu)十分突出的直轄市，全市每年土地急需用地1300多平方公里，其中主城區(qū)占到80％。2004年全市房地產(chǎn)供應(yīng)為1300公頃。主城區(qū)為1000公頃左右。商用地占10％，而居住性用地中，普通商品房占75％、經(jīng)濟(jì)適用房占15％、高檔房占10％。

　　深圳：提高土地供應(yīng)量未獲批準(zhǔn)
　　“深圳方面今年準(zhǔn)備根據(jù)當(dāng)前狀況，將土地供應(yīng)量提高到7200平方公里，但是未獲批準(zhǔn)�！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)估價中心副主任詹有力透露。
　　他表示，深圳的房地產(chǎn)市場，從最近三年來看，需求給供應(yīng)造成了一定壓力。2002年的市場供應(yīng)量是900多萬平方米，銷售量為700多萬平方米。而2003年供應(yīng)量為800萬平方米，其銷售量卻超過了批準(zhǔn)預(yù)售量。2004年銷售量仍然超過了預(yù)售量。這在一定程度上加大了市場壓力。他指出，政策出臺后，深圳市場有可能面臨有效需求量不足、土地需求量較強(qiáng)烈以及產(chǎn)業(yè)用地將較多等情況。
　　但是對于提高土地供應(yīng)量未獲批準(zhǔn)的原因，詹有力解釋為：“深圳土地市場自2001年就開始全面實(shí)行招拍掛制度。同時也正是因?yàn)樯钲趯儆谝粋€新興城市，在存量用地方面資源非常有限，所以在土地供應(yīng)總量上一向有著嚴(yán)格的控制�！�
　　同時他表示，深圳房地產(chǎn)市場特有的一手房和二手房價格落差形態(tài)，使得投資性行為不到10％的比例。

　　廣州：盤活土地閑置市場
　　根據(jù)了解，《廣州市土地閑置費(fèi)征收使用管理辦法》已于今年5月1日起實(shí)施，首次對土地閑置費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確�！掇k法》規(guī)定自《閑置土地認(rèn)定通知書》認(rèn)定閑置之日起滿一年的閑置土地，征收單位將向用地單位征收土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)的征收貫穿兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，對于已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的閑置土地，其每月的土地閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：經(jīng)營性房地產(chǎn)用地為合同出讓金總額的1.2%；一般建設(shè)用地為合同出讓金總額的0.8%；工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地為合同出讓金總額的0.4%。各類用地累計征收土地閑置費(fèi)總額不超過該宗用地土地使用權(quán)出讓金合同總額的20%。對于未簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或未辦理劃撥用地手續(xù)的閑置土地，土地閑置費(fèi)則按《廣州市土地閑置費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)征收，計征時間累計不超過一年。
　　廣州市國土資源房屋管理局市場處副處長黃瑞軍介紹，該土地閑置費(fèi)征收管理辦法的出臺，主要是針對九十年代土地?zé)o序供應(yīng)狀況，對以前批出去的土地進(jìn)行全面的清理。同時她介紹，廣州在2004年之前主要是批文清理，一共注銷了20平方公里左右的土地規(guī)模的批文。而從2004年開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)收回，現(xiàn)在已經(jīng)公告收回27塊土地，還有約4平方公里左右待清理，將通過幾個程序不斷收回。針對這種狀況她表示，廣州一方面要嚴(yán)格土地收回，另外也要通過收費(fèi)的方式盡快盤活土地閑置市場。

　　　　　　　　　　　摘自《中國建設(shè)報·中國樓市》2005.06.22　記者　何云云

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